随着年底的到来，一些房地产开发商的交付也进入了密集的准备。近年来，随着我市经济社会的快速发展，人民生活水平的大幅提高，商品房已成为居民的重要消费品。为保护公众在商品房消费中的合法权益，让公众了解房地产、放心房地产、安全房地产，房屋管理局根据相关法律法规，结合日常工作中收到的公众投诉，编制房地产市场消费提示系列，供公众朋友购买房地产参考。消费提示的主题是业主接受商品房如何验收房屋，以下装修网为您详细介绍。

一、熟悉程序

接收入住通知→准备资料→交验业主资料→收集和检查开发商交付所需的文件→验收房屋→对验收中存在的问题提出质询和书面整改意见→与开发商协商，书面承诺解释和纠正问题→签署房屋验收交接表并领取钥匙。

关键提示1：签署房屋验收交接表意味着消费者承认开发商交付的房屋是否符合合同。因此，消费者应首先验收房屋，并在签署房屋验收交接表之前对质量问题进行整改和维护。

重点提示2：支付物业费不是买方检查房屋的必要条件，开发商和物业公司不得限制买方检查和接收房屋。

二、准备工具

1、橡胶锤：用于检查墙面、地面、窗台空鼓；

2盆或水桶：用于检查排水是否通畅；

三、卷尺：用于测量房屋净高；

4.20米长透明水管：检查地平；

5.塑料袋:检验防水；

6、万用表：用于检测电路；

7.验电插头:用于检查插座是否脱线或堵塞；

8.相机:用于拍照取证；

其它工具。

三、查看数据

(一)配套项目

入住前，业主应首先检查物业服务公司是否按照《郑州市新建住宅小区交接验收办法》的规定验收了社区的设施、设备和公共环境。了解小区是否按照规划设计建设的，可对照规划详图或总平面图等相关资料，主要查看小区布局、楼的数量和摆放、绿地和活动区、小区道路、绿化、雕塑小品、机动车停车场、非机动车车棚、信报箱、物业管理服务用房、会馆、消防、变配电、安防监控、楼宇自控、电梯等设施设备等是否与设计相符。

房地产交付应实现五通一平，即通电、通路、供水、燃气、污水、土地平整。园林绿化是否完成。

(二)物业服务

业主应查看相关物业服务的合同和文件，了解社区物业服务的概况和收费情况。

在新社区，业主会议和业主委员会尚未成立，但物业管理工作已经开始。因此，开发建设单位应代表业主按照一定标准选择物业服务企业实施项目的早期物业管理，并签订早期物业服务合同。前期物业管理合同是行政主管部门制定的示范文本，对物业服务公司和业主具有约束力，公平维护业主和物业服务公司的合法权益。当业主大会成立并与选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理合同终止。

关于物业服务费支付的起始时间和支付人的问题。根据有关规定，纳入物业管理范围的物业管理范围，或因开发建设单位原因未按时交付给买方的物业，由开发建设单位全额支付物业服务费或物业服务资金。因业主自身原因未办理入住手续或者办理入住手续后未实际居住造成的房屋空置，业主应当按照物业服务合同全额缴纳物业服务费。

（三）两书一表（或一单）

业主关闭建筑物时，应首先检查开发商是否有交付房屋的所有文件，必要时可要求检查相应的原件。只有文件（原件）齐全，才有条件签署房屋验收交接表。开发商程序不完整的，业主有权拒绝签署相应程序，并要求开发商承担逾期交付的违约责任。

这些文件主要包括两书一表(或一表)。两书是指《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《一表》、《建筑工程竣工验收备案表》、《一表》、《五大责任主体工程竣工验收备案验收收据》。

《商品房质量保证书》是开发商对房屋质量、保修期和范围的承诺。

《商品房使用说明书》是对房屋结构、性能、各部分、部件类型、性能、标准的说明，以及使用注意事项。

《建筑工程竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。

《五项责任主体工程竣工验收备案验收收据》是施工、勘察、设计、施工、监理单位联合通过工程验收并向施工主管单位提交的验收收据。

可带走《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》原件和《建设工程竣工验收备案表》复印件。

此外，还有管道分布竣工图(水、强电、弱电、结构)等。

四、房屋验收

1、看房间

首先，仔细检查每个房间是否达到直线、平面、正角。直线是指阴阳线直线；平面是指室内六面平整；角是指空间角正确。

2、看墙壁

首先，仔细检查每个房间的墙壁是否光滑，墙壁是否有裂缝、空鼓、污渍和表层剥落，门窗、阳台等部位是否有裂缝，特别是房屋和阳台之间的连接是否有裂缝，这种裂缝很可能是危险的。如果在房屋收集过程中发现房间内的墙壁凝结，应考虑外墙绝缘层是否有问题。

3、看顶棚

检查天花板是否有裂缝，抹灰是否有脱皮、裂缝、霉斑等问题。

4、查渗水

主要分为外墙、屋顶渗水、厨房卫生间墙、屋顶渗水。外墙、屋顶渗水最好在房屋交付前，大雨后第二天检查，此时墙有问题，一眼就会清楚。厨房卫生间墙、顶渗水，可检查相关部位是否有水渍、裂缝，油漆是否有剥落现象。

5、查地面

楼层表层与基层的粘结是否牢固，是否有空鼓；整体表层是否平整，是否有裂缝、剥落、砂现象。卫生间、阳台地面应小于相邻地面至少2cm，无水、倒水、渗漏。

6、测层高

房屋楼层高度是指房屋上下楼层（标准楼层）的垂直距离，或楼层到地面（底层），或楼层到屋顶（顶层），室内净高度是指楼层或地面到上楼层底部或天花板底部之间的垂直距离。室内净高加约20厘米的地板，即表层厚度等于房屋的楼层高度。消费者可以在每个室内四角和中心的五个点测量房屋的楼层高度，看看它是否符合合同。

7、试门窗

首先，看看门的品牌、材料和功能是否符合开发商的承诺，注意周围的密封性是否好。如果门框间隙较大，应调整，试试锁是否易于使用；看门是否自由打开，是否有特殊噪音，关闭是否严格；猫眼是否清晰，门铃是否正常，电子防盗和对讲系统是否正常，单元门是否可控打开。

窗户应注意窗框的材料和规格，窗玻璃的材料和厚度是否符合承诺，双玻璃是否改为单玻璃，是否不完整；窗户和混凝土是否无间隙，窗户开关是否灵活，锁是否正常，窗户密封如何，窗台是否渗水，密封条是否完整牢固，窗底滑道是否光滑，护栏是否牢固，纱窗是否配置。

8、上下水

上下水管道是否有渗漏、泄漏和堵塞。打开水龙头，尽量使水流更大、更紧急，并尝试水压和排水速度。每个地漏都应进行水试验，盆或桶可以倒入水中，看看是否光滑。

9、验防水

这里特别指厨房和浴室的防水性。具体方法是：用塑料袋装满沙子，放在地漏上，然后在厨房、浴室储存一些水（约1~2厘米高），24小时后，到相应的下浴室，看看顶部是否泄漏。本测试最好与上层居民同时进行，以便检测卫生间地面是否泄漏，或检测卫生间顶部是否泄漏。

10、查电路

漏电保护安全可靠，电气插座安装平整牢固，电源连接正常；关闭分闸，检查分闸是否完全控制。

如果电表在室外，检查是否可以控制室内灯具和室内插座。方法是打开闸门后检查室内电源是否完全断电。如果电表在室内，检查闸门是否控制室内电器。控制门应分开。例如，控制灯和插座的门应设置在室内，空调线路应与其他线路分开。

距地面30cm高的插座必须配备安全装置，厨房和厕所应安装在通风管附近，洗手盆上方不得有插座，卫生间用于洗澡的电源插座应为防潮插座和防溅措施；卫生间照明灯座必须为磁口安全灯座。

检查开关和插座的牢固性；拉电话和电视线路，看用力，看是否虚假。插座是否正常通电，是否有保护措施，灯是否亮，开关是否正常，有线电视线路、电话线路和网络线路是否通电。

11、验双气

暖气设备有两种，一种是散热器式，另一种是地暖式。散热器的类型更直观。一般情况下，采暖管道应设置套管时应设置套管（在管道与墙壁或地板接处应设置小管道）。地面套管应高于地面2~3cm。如果地面是新装修的，则应高于地面5cm。其作用是防止加热管道热胀冷缩后拱形墙体和地板开裂。加热管道是否畅通，是否有泄漏，需要使用专业工具进行检测，供暖公司、开发商和物业公司将在第一个供暖期前通知供暖测试。因此，在验收房屋时，无需进行特殊检查。检查燃气管道是否通畅安全。

12、设施产权定义等

煤气表、电表、水表到家，表内产权属于用户，表外产权属于城市公共企业。检查销售合同中注明的设施、设备是否遗漏，品牌、数量是否一致。一般来说，室内应清洁，无污垢，实现窗户清洁，地漏、雨水等地方无堵塞杂物。

如果购买精装公寓，还应检查装修是否符合约定的设计要求，装修材料的品牌、型号、规格是否符合合同。最后要注意室内空气质量检测，不影响健康。

检查上述项目后，应检查水表和电表的底数，以便日后计费。

消费者完成房屋验收后，如有问题，应就验收中存在的问题提出质询和书面整改意见，并与开发商协商，得到合理解释和书面承诺；如无问题，可签署房屋验收交接表，装修入住。

提示：房屋检查员一般协助买方作为专业人士或业主朋友接受房屋，提供专业参考意见，帮助买方及时发现房屋质量问题，并与开发商协商整改解决。但房屋检查报告没有法律效力，只能作为证据供参考。